Imposto sobre aluguel: pessoa física ou holding

Quem recebe aluguel no Brasil paga imposto de duas formas muito diferentes, e a escolha entre elas raramente é feita olhando o número final. A maioria recebe o aluguel na pessoa física, declara o que entra e recolhe o que a tabela manda. Funciona, é simples, e por anos não houve motivo para questionar. O motivo aparece quando o volume de aluguel cresce — e a tabela progressiva começa a morder a faixa mais alta.

Existe um segundo caminho: deter o imóvel dentro de uma pessoa jurídica e tributar a locação como receita da empresa. Os dois caminhos partem do mesmo aluguel e chegam a saldos líquidos distintos. A diferença não é uma opinião nem uma promessa. É uma conta — que depende do valor recebido, da forma jurídica de detenção e do regime tributário aplicável. Este ensaio descreve os dois lados dessa conta sem indicar qual escolher.

Como a pessoa física tributa o aluguel?

Na pessoa física, o aluguel é renda. Entra na mesma tabela progressiva que tributa salários e pró-labore, com alíquotas que partem de isento e chegam a 27,5% sobre a parcela de renda na faixa superior.

A mecânica de recolhimento depende de quem paga. Quando o inquilino é uma empresa, ela retém o imposto na fonte. Quando o inquilino é outra pessoa física — o caso típico da locação residencial —, o ônus de recolher é do locador, mês a mês, pelo carnê-leão. É um recolhimento antecipado e obrigatório, com a renda de aluguel somada às demais rendas tributáveis no ajuste anual.

A base de cálculo não é o aluguel cheio. A legislação admite deduzir do valor recebido algumas despesas vinculadas ao imóvel: o IPTU, a taxa de condomínio quando paga pelo locador, e a comissão de administração imobiliária. O que sobra após essas deduções é o que entra na tabela.

O ponto a reter: a alíquota efetiva sobe com a renda. Para quem recebe pouco aluguel, a faixa baixa da tabela mantém a carga modesta. Para quem concentra vários imóveis e ultrapassa o teto da tabela, a parcela acima da última faixa é tributada integralmente a 27,5%. É essa progressividade que abre espaço para o segundo caminho.

Como a holding tributa o aluguel no lucro presumido?

A pessoa jurídica que detém imóveis para locação não é tributada sobre a renda da mesma maneira. No regime do lucro presumido, ela não apura o lucro real da operação — a legislação presume uma margem de lucro sobre a receita bruta e tributa essa presunção.

Sobre a receita de aluguel, a lógica empilha quatro tributos:

• IRPJ (imposto de renda da pessoa jurídica), calculado sobre a base presumida da receita de locação, com adicional sobre a parcela de lucro presumido que excede o limite legal mensal.
• CSLL (contribuição social sobre o lucro líquido), incidente sobre uma base presumida própria.
• PIS e COFINS, no regime cumulativo do lucro presumido, calculados diretamente sobre o faturamento.

Somados, esses tributos sobre a receita de aluguel costumam situar-se em uma faixa aproximada de 11% a 14% do valor recebido, a depender da atividade declarada e do adicional de IRPJ aplicável (Lei 9.430/1996; Lei 9.249/1995). É uma carga proporcional: incide na mesma proporção sobre o primeiro real de aluguel e sobre o milésimo. Não há progressividade.

Aqui está o contraste estrutural. A pessoa física é progressiva — a carga sobe com a renda. A holding presumida é proporcional — a carga é constante. Dois regimes com curvas diferentes, que se cruzam em algum ponto.

Onde os dois caminhos se cruzam?

O cruzamento é o coração da comparação. Enquanto a renda de aluguel é baixa, a pessoa física aproveita as faixas iniciais da tabela e tende a recolher menos que a carga proporcional da holding. À medida que o aluguel cresce e a pessoa física avança para a faixa de 27,5%, a alíquota efetiva da PF sobe e se aproxima — depois ultrapassa — a carga proporcional da pessoa jurídica.

A faixa de renda de aluguel em que a diferença projetada começa a ser material costuma situar-se na ordem de algumas dezenas de milhares de reais de aluguel por mês. Abaixo disso, o diferencial tende a ser pequeno ou favorável à pessoa física, especialmente considerando o custo de manter uma estrutura societária. Acima disso, o diferencial entre os caminhos se amplia.

Mas o aluguel mensal é só metade da conta. A forma de detenção do imóvel projeta efeitos em outros momentos:

• Custo de constituição e manutenção. A pessoa jurídica tem despesas recorrentes — contabilidade, obrigações acessórias, taxas — que a pessoa física não tem. Esse custo fixo corrói o diferencial em volumes baixos de aluguel.
• Tributação na venda do imóvel. O ganho de capital na alienação tem tratamento distinto entre PF e PJ. O que parece vantajoso no aluguel pode inverter no momento da venda, e vice-versa.
• Integralização do imóvel na holding. Transferir um imóvel da pessoa física para a pessoa jurídica é um evento tributário próprio, com possível incidência de ITBI e apuração de ganho de capital, que precisa entrar na conta de mudança de caminho.

Por isso a comparação honesta não olha só a alíquota do aluguel. Olha o patrimônio líquido real ao longo da trajetória — o que sobra depois de todas as camadas de fricção, em cada caminho. É a mesma lógica de níveis patrimoniais que separa o valor de mercado do valor disponível.

E a reforma tributária, muda alguma coisa?

Muda. A EC 132/2023 instituiu o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) em substituição a tributos como PIS, COFINS, ICMS e ISS, em transição gradual entre 2026 e 2033.

A reforma prevê regimes específicos para operações imobiliárias, incluindo a locação de imóveis. Isso significa que a parcela da carga sobre a receita de aluguel em pessoa jurídica — hoje composta, no lucro presumido, também por PIS e COFINS — será reorganizada à medida que esses tributos forem substituídos. O efeito sobre a comparação entre PF e holding depende do regime aplicável à locação e da fase de transição, e ainda está em definição.

O ponto descritivo é direto: a conta que vale hoje não é necessariamente a que valerá em 2033. Quem compara os dois caminhos olhando apenas o cenário de 2026 trabalha com uma fotografia de um filme em movimento. O detalhamento dessa transição — o que já está em vigor, o que ainda está em aberto — é o tema do ensaio sobre holding e reforma tributária em 2026.

O que essa decisão tem a ver com forma jurídica?

A escolha entre receber aluguel na pessoa física ou na holding não é, no fundo, uma decisão sobre imposto de aluguel. É uma decisão sobre forma jurídica — sobre em que camada o patrimônio imobiliário fica detido, e quais consequências essa camada projeta sobre renda, venda e sucessão.

O imposto sobre o aluguel é um dos vetores dessa decisão, não o único. Uma estrutura escolhida só pela alíquota da locação pode revelar-se cara na transmissão, ou frágil na proteção. É por isso que a holding patrimonial é descrita, no método, como uma arquitetura em camadas — uma forma que responde simultaneamente a vários vetores, e não a um cálculo isolado de aluguel.

A pergunta útil não é “qual caminho paga menos imposto sobre o aluguel”. É “qual a diferença projetada entre os caminhos, considerando o aluguel, a venda futura, o custo da estrutura e a sucessão — para este patrimônio específico”. Essa diferença existe, é calculável, e quase nunca aparece no boleto do carnê-leão.

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